Wer muss nach dem Auszug eines Mieters die Schönheitsreparaturen (z.B. Streichen der Wände, Ausbessern von Bohrlöchern) tragen? Diese Frage stellen sich viele Mieter, vorallem wenn ihr Mietvertrag diesbezüglich eine Klausel wie „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen“ enthält.

Bereits 2015 hat der BGH entschieden, dass die Schönheitsreparaturen nicht bedingungslos vom Mieter zu tragen sind. Demnach können Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind nach dem Auszug nicht zur Renovierung dieser Wohnung verpflichtet sein. Es darf daher nicht zu einer Besserstellung des Vermieters kommen. Eine entsprechende Klausel in einem Mietvertrag ist daher von vorneherein nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert übernommen wurde.

Am 08.07.2020 hat der BGH nun wegweisend entschieden, dass die Klausel bei einer unrenovierten Wohnung nur dann wirksam ist, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Unrenoviert ist die Wohnung bereits, wenn sie Gebrauchsspuren aufweist, die von einem Vormieter stammen. Damit folgt der BGH der Ansicht, dass die Schönheitsreparaturen immer mehr von beiden Parteien zu tragen ist und daher eine einseitige Verlagerung nicht zulässig ist. Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Mieter, welcher in eine unrenovierte Wohnung einzieht von dem Vermieter eine Renovierung nur dann verlangen kann, wenn sich der Zustand der Mietsache während der Mietzeit erheblich verschlechtert.

Generell gilt, dass ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag die gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB gelte, wonach der Vermieter für die Instandsetzung zuständig ist.

Muss ein neuer Fußboden schallschutzkonform sein? BGH-Urteil vom 26.06.2020, V ZR 173/19

Dieser Frage sah sich der BGH in einem Fall gegenüber in dem der Eigentümer einer Wohnung im Obergeschoss den Teppichboden gegen Fliesen ersetzte. Dadurch überschritt der wahrzunehmende Trittschall in der unteren Wohnung die zugelassenen Din Werte. Ein Gutachter bestätigte, dass die Geschossdecke nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht. Aus § 14 Nr. 1 WEG ergibt sich, dass jeder Eigentümer von seinem Sondereigentum nur so Gebrauch machen darf, dass keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben erforderliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Fraglich war daher: Kann der Eigentümer der unteren Wohnung von dem Eigentümer der oberen Wohnung die Verlegung von Teppichboden verlangen? Hierzu hat der BGH entschieden, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum (hier der Decke) die Pflichten des Sondereigentümers (Verlegung des Bodens) nicht schmälert. Der Wohnungseigentümer hat daher dafür zu sorgen, dass bei Veränderungen an seinem Sondereigentum, wie hier dem Austausch des Bodenbelags, die Anforderungen des Schallschutzes eingehalten werden. Das gilt allerdings nur solange die Maßnahmen des Schallschutzes zumutbar sind.

Im vorliegenden Fall hat der BGH entschieden, dass es durchaus zumutbar ist durch den neuen Fußboden die Mindestanforderungen des Trittschallschutzes einzuhalten. Der Wohnungseigentümer kann sich daher nicht dadurch entlasten, dass der Mangel am Gemeinschaftseigentum liegt und sich alle Eigentümer an der Trittschallschutzdämmung beteiligen sollten.